Najemca spłaci twój kredyt? Prawda o inwestycji w mieszkania

Przez lata mieszkanie na wynajem było uznawane za pewny sposób na pomnożenie oszczędności. Wystarczyło kupić lokal, znaleźć najemcę i regularnie pobierać czynsz, licząc na wzrost wartości nieruchomości. W mediach społecznościowych ten model bywa przedstawiany w uproszczony sposób: wystarczy wkład własny, a kredyt „spłaca się sam”, bo ratę pokrywa lokator. Rzeczywistość jest jednak znacznie mniej optymistyczna, a proste wyliczenia pokazują, że w wielu przypadkach inwestor musi dopłacać do interesu z własnej kieszeni.

Rentowność najmu w Polsce. Ile naprawdę zostaje właścicielowi?

Z danych Grupy Morizon-Gratka wynika, że średnia roczna rentowność najmu w Polsce wynosi obecnie 5,23 proc. Średni miesięczny czynsz to 2,8 tys. zł, a stawka najmu to 63 zł za metr kwadratowy. Anna Korólczyk-Lewandowska, redaktorka Gratka.pl, zwraca jednak uwagę, że sam wskaźnik wymaga kontekstu. Rentowność na poziomie 4-6 proc. jest typowa dla dużych miast i może oznaczać stabilną stopę zwrotu. Wynik powyżej 7 proc. można uznać za bardzo dobry.

Warto pamiętać, że mówimy o rentowności brutto. Po uwzględnieniu kosztów takich jak podatek, okresy bez najemcy, ubezpieczenie czy remonty, realny zysk jest znacznie niższy. Dla mieszkania wartego 500 tys. zł przychód brutto wynosi około 26,2 tys. zł rocznie. Po odliczeniu ryczałtu (8,5 proc.), miesięcznego pustostanu, rezerwy na naprawy (5 proc.) i ubezpieczenia (500 zł rocznie), właścicielowi zostaje około 20,2 tys. zł, czyli niespełna 1,7 tys. zł miesięcznie. Realna rentowność spada do około 4 proc.

Mieszkanie na kredyt pod wynajem. Czy rzeczywiście „spłaca się samo”?

Największe rozczarowanie czeka inwestorów, którzy kupują mieszkanie na kredyt. Przyjmijmy modelową sytuację: mieszkanie za 500 tys. zł, 20-proc. wkład własny (100 tys. zł), kredyt 400 tys. zł na 30 lat przy oprocentowaniu 5,9 proc. Miesięczna rata wynosi około 2,37 tys. zł. Tymczasem czynsz z takiego mieszkania to średnio 2,18 tys. zł. Już sama rata przewyższa przychód z najmu.

Po uwzględnieniu podatku, pustostanu i innych kosztów, miesięczny dochód właściciela spada do około 1,69 tys. zł. Do raty trzeba więc dopłacać około 690 zł miesięcznie, czyli ponad 8 tys. zł rocznie. Nawet większy wkład własny nie rozwiązuje problemu. Przy wkładzie 30 proc. rata spada do około 2,08 tys. zł, ale nadal konieczna jest dopłata około 390 zł miesięcznie.

„Kredyt spłaca się sam” to duże uproszczenie. Najemca może finansować znaczną część zobowiązania, ale przy przeciętnej rentowności nie wystarczy to na ratę, podatki i pozostałe koszty.

Ile musiałby płacić najemca, aby pokryć ratę kredytu?

Odwrotne wyliczenie pokazuje skalę różnicy. Aby inwestor z 20-proc. wkładem własnym nie musiał dopłacać, miesięczny czynsz musiałby wynosić około 3,05 tys. zł zamiast 2,18 tys. zł. To niemal 40 proc. więcej. Oznaczałoby to rentowność brutto na poziomie około 7,3 proc., czyli wynik bardzo dobry. Innymi słowy, aby mieszkanie „spłacało się samo”, potrzebna byłaby nie przeciętna, lecz wyjątkowa rentowność najmu.

Wysokość czynszu weryfikuje jednak rynek. Zbyt wysoka cena może oznaczać dłuższy pustostan, a każdy miesiąc bez najemcy to rata kredytu, którą inwestor musi pokryć sam.

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem w 2026 roku?

Ujemny miesięczny bilans nie oznacza, że inwestycja na kredyt jest z definicji nieopłacalna. Rata kredytu składa się bowiem z odsetek i spłacanego kapitału. W pierwszym roku zadłużenie zmniejszyłoby się o około 5 tys. zł, co zwiększa majątek netto właściciela. Inwestor może więc dopłacać do mieszkania z bieżących dochodów, jednocześnie budując swój udział w jego wartości. Dodatkowym źródłem zysku może być wzrost ceny nieruchomości, ale nikt nie może tego zagwarantować.

Warto pamiętać, że najemca może pomagać spłacać kredyt i budować majątek, ale nie oznacza to automatycznie, że mieszkanie „spłaca się samo”. Zakup na kredyt przy przeciętnej rentowności najmu to raczej długoterminowe budowanie majątku z wykorzystaniem kapitału banku, z ryzykiem po stronie właściciela. To ważna lekcja dla wszystkich, którzy wierzą w proste porady z internetu.

Materiał powstał we współpracy z Grupą Morizon-Gratka.