Dwadzieścia lat wzrostu gospodarczego, podnoszenia płac i dumnych zapewnień o polskim cudzie gospodarczym nie zmieniło nic w jednej podstawowej kwestii: za średnią pensję kupimy dziś tyle samo metrów kwadratowych, ile w 2005 roku. Tak wynika z najnowszych wyliczeń Eurostatu, które w listopadzie 2026 roku zacytował Business Insider w swoim raporcie o polskim rynku mieszkaniowym.
Wskaźnik cen mieszkań do wynagrodzenia spadł w Polsce w latach 2015-2025 jedynie o 3,7 procent. To oznacza, że ceny mieszkań rosły o 3,7 procent wolniej od płac, a cała ta różnica wynika z nieco niższego opodatkowania wynagrodzeń, nie z realnego wzrostu siły nabywczej. W dłuższym okresie obraz jest jeszcze bardziej gorzki: między 2005 a 2025 rokiem wskaźnik wzrósł o 0,1 procent, czyli sytuacja przeciętnego Polaka jest gorsza, a nie lepsza, niż dwie dekady temu.
Płace rosną, ale ceny mieszkań idą w tym samym tempie
Liczby mówią same za siebie. Od 2015 do 2025 roku płace brutto polskich pracowników wzrosły o 116 procent. Ceny mieszkań w tym samym czasie podrożały o 117 procent. Gdyby porównywać wyłącznie pensje z cenami nieruchomości, realnie jesteśmy bez zmian od dwóch dekad.
W 2026 roku pojawiają się pierwsze sygnały poprawy. Według danych serwisu Tabelaofert średnia cena ofertowa mieszkania w siedmiu największych miastach wzrosła do października o 3,4 procent od grudnia ubiegłego roku. W Katowicach odnotowano nawet spadek o 0,7 procent, choć we Wrocławiu ceny poszły w górę o 6,4 procent. Płace w przedsiębiorstwach zatrudniających co najmniej dziesięć osób wzrosły do września o 5,9 procent rok do roku, a w całej gospodarce narodowej o 6,2 procent w trzecim kwartale.
Wrocław jest tu wyjątkiem na minus: średnia płaca w mieście wzrosła w ciągu roku o 4,9 procent, a mediana o 5 procent, więc mieszkaniowa siła nabywcza wrocławian spadła. Reszta kraju może mówić jedynie o nieznacznym wzroście.
Portugalia przestrogą: turystyka winduje ceny mieszkań
Na tle Europy wypadamy przeciętnie, ale najgorszy los spotkał Portugalczyków. Od 2015 roku ceny mieszkań w Portugalii wzrosły nominalnie o 164 procent: lokal wart 100 tysięcy euro dekadę temu kosztuje dziś około 264 tysięcy. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło w tym czasie z 1,2 tysiąca do 1,9 tysiąca euro miesięcznie, czyli tylko o 60 procent.
Na szczycie negatywnego rankingu Eurostatu, obok Portugalii, znalazły się Węgry, Czechy, Hiszpania i Grecja, czyli kraje, w których turystyka odgrywa dużą rolę. Popularność wynajmu krótkoterminowego sprawia, że tysiące mieszkań służy jako parahotele, a nie jako miejsca zamieszkania dla obywateli. To lekcja, którą Polska powinna zapamiętać, zanim krótkoterminowy najem zdewastuje również nasze miasta.
Rumunia i Finlandia pokazują, że da się inaczej
Są kraje, w których płace wyprzedziły ceny nieruchomości. Rumunia odnotowała od 2015 roku wzrost cen mieszkań o 65 procent przy wzroście płac o 196 procent. Finlandia miała najniższy wzrost cen mieszkań w Europie, 99 procent, a siła nabywcza przeciętnej pensji Finów wzrosła w ciągu dekady o 25,2 procent. Fin może dziś kupić o jedną czwartą mieszkania więcej niż dziesięć lat temu.
W rankingu dwudziestoletnim Polska plasuje się blisko środka stawki: w piętnastu krajach siła nabywcza rosła szybciej niż u nas, a w jedenastu spadała.
Banki zarabiają na stagnacji, rodziny płacą rachunek
Co z tego wynika dla zwykłej polskiej rodziny? To samo, co dwadzieścia lat temu: mieszkanie trzeba sfinansować kredytem hipotecznym. Odsetki są dziś niższe niż w 2005 roku, ale sam popyt na kredyt pozostał niezmieniony, a ogranicza go wyłącznie spadek demograficzny. Na braku wzrostu siły nabywczej względem cen mieszkań najlepiej zarabiają banki.
Warto przy tym pamiętać o tle demograficznym. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, które przeanalizował Ilezametr, Polska ma około 434 mieszkań na tysiąc mieszkańców wobec średniej unijnej wynoszącej około 514. W miastach przypada 496 lokali na tysiąc osób, na wsi tylko 341. Mamy więc mniej mieszkań na głowę niż większość Unii, mimo że od lat słyszymy o rekordowych dostawach deweloperskich.
Dobra wiadomość jest taka, że rynek zaczyna się przechylać na stronę kupujących. Jak zauważa Interia, na rynku wtórnym maleje liczba ofert, a mimo to ceny w większości metropolii spadają, bo rynek zdominowali deweloperzy. Z kolei według Gazety Prawnej ceny rosną coraz wolniej, a liczba ogłoszeń przestała gwałtownie topnieć, choć mieszkań na sprzedaż jest wciąż znacznie mniej niż przed rokiem.
Koniec kupowania w pośpiechu
Jak podsumowuje portal Dom, nabywcy mają obecnie komfort czasowy i brak pośpiechu, co wyklucza presję na szybkie podbijanie cen, znaną z ubiegłych lat. To pierwsza od dawna sytuacja, w której polska rodzina może negocjować, porównywać i czekać, zamiast kupować wszystko, co leci.
Trudno jednak nie zadać pytania o kierunek, w którym zmierza polska polityka mieszkaniowa. Dwadzieścia lat transformacji dało nam nowoczesne biurowce, galerie handlowe i rekordowe PKB, ale nie dało tego, co jest fundamentem silnego narodu: stabilnego, dostępnego mieszkania dla młodych rodzin. Bez tego nie będzie ani demograficznego odbicia, ani trwałego poczucia bezpieczeństwa. Eurostat pokazał liczby; interpretacja należy do nas.
Najczęstsze pytania
Ile wzrosły ceny mieszkań w Polsce od 2015 roku?
Według danych Eurostatu ceny mieszkań w Polsce wzrosły od 2015 do 2025 roku o 117 procent, a płace brutto o 116 procent, więc siła nabywcza przeciętnego wynagrodzenia względem nieruchomości praktycznie się nie zmieniła.
Czy w 2026 roku mieszkania w Polsce tanieją?
Średnia cena ofertowa w siedmiu największych miastach wzrosła do października 2026 roku o 3,4 procent od grudnia 2025 roku, ale w Katowicach ceny spadły o 0,7 procent, a płace rosły szybciej niż ceny w większości kraju.
W których krajach Europy sytuacja jest najgorsza?
Najgorzej wypadają kraje o dużej popularności turystycznej: Portugalia, Węgry, Czechy, Hiszpania i Grecja, gdzie ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia mieszkańców.